분양가 상한제 주택 전매 제한 기간 확대 및 거주 의무 기간 도입

민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진

분양가상한제적용

분양가 상한제란 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요한 거 같습니다. 실제로 최근 1년 서울 아파트 분양가의 상승이 기존주택 가격 상승률인 약 3.7배 높게 나왔습니다. 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화 효과가 필요한 거 같습니다.

 

아래 내용은 국토교통부(장관 김현미)에서 발표한 내용입니다. 아랫부분에는 분양가 상한제 적용지역, 적용시기, 분양가 상한제 효과, 투기과열지구 조정대상지역, 분양가 상한제에 대해나 궁금한 주요 질문내용도 정리를 했으니 참고하시기 바랍니다.

 

◈ 이르면 올해 10월초까지 ｢주택법 시행령｣을 개정하여 민간택지에 분양가 상한제 적용 준비를 완료

 

- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화

 

- 재건축‧재개발 사업 등도 ‘최초 입주자 모집공고 신청분’부터 적용

 

- 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)

 

- 전매제한기간 내 매각주택, 한국 토지주택공사(LH) 우선 매입 활성화

◈ 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화 및 후분양 기준 강화

 

- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)

 

- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화

 

- 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화

□ 국토교통부(장관 김현미)는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제 적용을 위해 투기과열지구 분양가 상한제 적용지역 지정요건과 분양가 상한제 적용 시기, 조정대상지역 등을 개선하겠다고 밝혔다.

1. 분양가 상한제 시행 도입 이유

□ 서울의 아파트 가격은 작년 11월2주부터 32주간 하락하였으나, 6월 4주 보합 후 7월 1주부터 34주 만에 상승세로 전환하였다.

 

* 서울(%) : (9/1주) 0.47 (11/2주) -0.01 (2/2주) -0.07 (6/4주) 0.00 (7/1주) 0.02 (7/4주) 0.02 (8/1주) 0.02

 

ㅇ 분양가 상승세는 투자수요가 집중된 투기과열지구인 강남권 재건축 중심으로 영향이 나타났으며, 최근에는 인근 지역의 재개발 신축 아파트와 다른 자치구의 주요 단지도 상승세로 전환되고 있는 영향이다.

 

* 강남4(%) : (9/1주) 0.66 (11/2주) -0.07 (2/2주) -0.13 (4/5주) -0.07 (6/4주) 0.01 (8/1주) 0.05%강북14(%) : (9/1주) 0.41 (11/2주) 0.02 (2/2주) -0.05 (4/5주) -0.03 (6/4주) 0.00 (8/1주) 0.03%

 

□ 이와 더불어, 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며*, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어** 집값 상승을 촉발할 이유도 존재한다.

 

* 최근 1년간(’18.7∼’19.6) 서울 아파트 가격 상승률/분양 가격 상승률 : 5.74%/21.02%

** 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승

 

□ 분양가 상한제란 : 분양가격을 적정한 수준으로 분양가를 유지시켜 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위하여 민간택지의 분양가 상한제 지정 기준을 개선하게 되는 것이이 분양가 상한제의 효과이다.

 

ㅇ 현재 민간택지 분양가 상한제 지정요건은 다른 규제지역에 비해 지나치게 엄격하고 분양가 상한제 적용시기도 실효성을 확보하기 어려운 상황으로,

꽃

- 분양가 상한제의 적용지역과 적용시기를 합리적으로 개정하기로 하였다.

 

ㅇ 이와 함께, 분양을 받은 후 단기간 내 전매하여 시세차익을 노리는 부동산 투기수요의 유입을 방지하기 위하여 부동산 전매제한기간을 확대한다.

 

2. 민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선(투기과열지구 지역)

 

① 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)

 

ㅇ 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건이 매우 엄격하여 최근 시장 불안 조짐이 있는 이유로 서울도 상한제 적용이 불가한 상황이다.

 

ㅇ 이에 필수요건을 기존 ‘직전 3개월 주택가 격상 승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다.

 

ㅇ 또한, 선택 요건 중 하나인 분양가 격상 승률은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아,

 

- 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역*(특·광역시)의 분양가 격상 승률을 사용토록 개선한다.

 

* 주택건설지역 : 서울특별시ㆍ광역시(부산, 인천, 광주, 대구, 대전, 울산)ㆍ특별자치시(세종시)ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군

노란꽃

< 개정 전·후 민간택지 분양가 상한제 지역 지정 정량 요건 >

구분		현행	개선
필수 요건	주택가격ⓐ	·직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
선택 요건	분양 가격ⓑ	·직전 12개월 분양 가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과	·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)
	청약경쟁률 ⓒ	·직전 2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과	좌동
	거래 ⓓ	·직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가	좌동
정량 요건 판단		ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ]

 

< 분양가 상한제 적용지역 지정 절차 >

※ 정량 요건을 충족한 지역 중 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정

② 민간택지 분양가 상한제 지정효력 적용시점 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)

 

ㅇ 현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면,

 

- 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있다.

 

- 따라서, 재건축·재개발 사업의 경우 입주자 모집 승인 신청 전에 분양가 상한제 적용지역으로 지정하더라도,

 

- 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 이유가 발생하게 된다.

 

ㅇ 특히, 최근 후분양 방식을 통해 주택도시 보증 공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하여 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안하여,

 

- 분양가 상한제 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가 상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다.

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③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)

 

ㅇ 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다.

 

- 이에 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다.

 

* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대

< 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 >

구 분			전매제한기간
			투기과열	그 외
현행	공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년	3년
		85～100%	4년	4년
		70～85%	6년	6년
		70% 미만	8년	8년
	민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년	1년6개월
		85～100%	3년	2년
		70～85%	3년	3년
		70% 미만	4년	4년
개선	공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	3년
		80%~100%	8년	6년
		80% 미만	10년	8년
	민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	-
		80%~100%	8년	-
		80% 미만	10년	-

ㅇ 또한, 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국 토지주택공사(LH)가 해당 주택을 일정 금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련되어 있다.

- 이 제도를 활성화하여, LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요시 수급조절용으로 활용할 예정이다.

< 전매제한 예외 사유 등 관련 규정(주택법 및 주택법 시행령) >

▪(전매제한 예외사유) ①근무·생업‧질병·취학·결혼으로 이전(수도권 이전 제외), ②상속 주택으로 이전, ③2년 이상 해외 체류, ④이혼, ⑤이주대책용 주택, ⑥채무 미이행에 따른 경·공매, ⑦배우자 증여 ▪(전매제한기간 내 매각 시 LH 매입금액) 입주금에 1년 만기 은행 정기예금 평균 이자율(’ 19.5월 기준, 연 1.97%)을 적용한 이자를 합산 ▪(불법전매 시 처벌) 3년 이하의 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과

 

ㅇ 이와 함께 ｢주택법｣ 개정(안)을 발의하여, 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.

 

- 또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매도하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안*도 추진할 예정이다.

 

* 예시) 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향

 

④ 택지비 산정기준 객관화(｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣ 개정)

 

□ 분양가 상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중, 7.8~8.19)에 있으며,

 

ㅇ 이번에 ｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣을 추가로 개정하여 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정 절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.

백합

3. 기타

(｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정)

 

□ 최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있으나, 현행 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3 이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하다.

 

ㅇ 이에 분양보증 없이* 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 하였다.

* 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요

4. 향후 분양가 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정 계획

□ 이번 개정안은 입법예고(’ 19.8.14~9.23, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다.

 

ㅇ 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획이다.

 

ㅇ개정안 전문은 8월 14일 이후부터 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr) “정보마당/법령정보/입법예고”에서 확인할 수 있으며, 분양가 상안제 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다.

 

* 의견제출처 : (우) 30103 세종특별자치시 도움 6으로 11, 국토교통부 주택정책과

(전화: 044-201-3320, 4089, 3325, 팩스: 044-201-5529)

분양가 상한제란

□ (목적 및 도입 경위) 분양가 자율화(’ 99년) 이후 고분양가 논란과 가격 급등에 따른 시장 불안을 해소하기 위해 재도입(’ 05.3)

 

□ (분양가 상한제 적용 지역) ① 공공택지 내 공동주택 의무 적용 ② 민간택지 중 주정심 심의를 거쳐 국토부 장관 (김현미)이 지정하는 지역의 공동주택

 

* 분양가 상한제 적용 배제 지역 : 도시형 생활주택, 경제 자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제 자유구역委 심의･의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등

 

< 민간택지 내 분양가 상한제 적용지역 지정기준 >

구분		현행	개선
필수요건	주택 가격ⓐ	·직전 3개월 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과	·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
선택요건	분양 가격ⓑ	·직전 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)
	청약경쟁률ⓒ	·직전 2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과	좌동
	거래ⓓ	·직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가	좌동
정량 요건 판단		ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ]

 

□ (산정방법) 분양가를 “택지비+건축비” 이하의 가격으로 제한

 

ㅇ(택지비) 공급 가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지 가산비

 

ㅇ (건축비) 기본형 건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가 산비

 

□ (분양 가격 공시) 분양 가격 세부항목(공공택지 62개, 민간택지 7개) 공시

 

* 공공 62개(택지비 4, 공사비 51, 간접비 6, 가산비 1), 민간 7개(택지비, 직․간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비)

 

ㅇ (공시대상) 모든 공공택지와 일부 민간택지(투기과열지구, 시군구청장 지정 요청 지역 등)의분양가 상한제 적용주택

 

ㅇ (공시방법) 공공택지는 사업주체가 입주자 모집공고 시 직접 공시하고, 민간택지는 시․군․구청장이 공시

주요 Q&A

1. 민간택지 분양가 상한제 효과 관련 제도 개선 배경 이유?

□ 분양가 상한제란 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나,

 

ㅇ 최근 1년간(’ 18.6~’ 19.6) 서울 아파트 분양 가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높음

 

ㅇ 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려

 

* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승

 

□ 이에, 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하나,

 

ㅇ 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선하여 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화 효과 

 

2. 분양가 상한제 적용대상 지역과 분양가 상한제 적용 시기는 언제 시행, 발표 되는지?

□ 법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시, 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상되며,

 

ㅇ 분양가 상한제 지정 지역 및 분양가 상한제 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 분양가 상한제 발표를 별도로 이루어질 것임

 

3. 민간택지 분양가 상한제 시행 영향으로 집값이 안정될 것으로 보는지?

□ 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 부동산 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려

 

* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승

 

ㅇ 과거, 분양가 상한제 시행 시기(’ 07년~’ 14년) 서울 집값은 안정세였으나, 오히려 분양가 규제가 자율화된 ’ 15년 이후 시장 과열→분양가 상한제란 게 필요한 이유

 

* 서울 아파트값 변동률 : (분양가 상한제 적용시기, ’ 07～’ 14년) 0.37% (未적용, ’ 15～’ 18년) 5.67%

 

□ 민간택지 분양가 상한제 효과로 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정토록 하여, 시장 전반의 가격 안정에 도움

 

ㅇ 최근, 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 효과로 서울 아파트 가격 연간 1.1% p 하락 효과가 있음을 전망

 

4. 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지?

□ 분양가 상한제 적용시기는 분양가 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정으로,

 

ㅇ 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 일관되게 적용될 예정

 

□ 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 지역에는 동일하게 적용

 

ㅇ 다만, 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권 이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로,

 

ㅇ 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각함

 

5. 관리처분 인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지?

□ 관리처분 인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 前이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아님

 

ㅇ 관리처분 인가에 포함된 예상 분양 가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며,

 

ㅇ 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있음

 

6. 민간택지에 분양가 상한제 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는?

□ 민간택지에 대한 분양가 상한제 거주의무 부과는 금번 ｢주택법 시행령｣ 개정 사항은 아니며, ｢주택법｣ 개정이 필요하여, 이번에 바로 적용되는 것은 아님

 

□ 9.13 대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중으로,

 

ㅇ 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 저렴하게 주택을 공급받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠음

이상으로 국토교통부(장관 김현미)에서 발표한 내용이었습니다. 이번 시간에는  분양가 상한제 적용지역, 적용시기, 분양가 상한제 효과, 투기과열지구 조정대상지역, 분양가 상한제에 대해나 궁금한 주요 질문내용도 정리였습니다. 부동산 관련된 공인중개사, 그리고 일반 국민들도 꼭 한 번씩은 읽어보시기 바랍니다. 감사합니다.